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疫情過后 十個影響香港樓價走勢的指標

2020-05-06 13:54:42

???香港經歷了三個多月的疫情洗禮,經濟及民生都面臨重大打擊,倒閉丶結業丶裁員丶減薪的新聞不絕于耳。在經濟幾近陷入「大蕭條」的情況下,香港的樓價依然保持強勢,只是略微回調一點,反映香港樓市的中原城市指數CCI仍保持175.9,在4月最后一周錄得回升之勢。為什么香港的樓市依然是逆市奇葩?以下是十個影響香港樓價走勢指標。

  外匯天眼APP訊 : 香港經歷了三個多月的疫情洗禮,經濟及民生都面臨重大打擊,倒閉丶結業丶裁員丶減薪的新聞不絕于耳。在經濟幾近陷入「大蕭條」的情況下,香港的樓價依然保持強勢,只是略微回調一點,反映香港樓市的中原城市指數CCI仍保持175.9,在4月最后一周錄得回升之勢。為什么香港的樓市依然是逆市奇葩?以下是十個影響香港樓價走勢指標。

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  1、 失業率

  就業市場是反映樓價主要指標,香港從金融海嘯后,失業率由2011年4.3%,下降至2018及2019年2.8及2.9%;但步入2020年,隨著疫癥爆發,香港首季失業率暴升至4.3%,是9年來的新高。高失業率代表房貸還款的能力將會大大降底,出現不能償還的機會加大,導致業主賣出資產套現,或變成「銀主盤」。香港經歷了2003年及2009年的事件后,高失業率會否導致樓市崩盤,則需要看看其他因素。

  2、按揭監管

  香港樓宇按揭受香港政府監管,香港政府限制銀行按揭額不多于樓價6成,并且買家都要通過嚴謹的壓力測試,提高入場門檻,減低風險。按揭成數越大,代表還息的比率越多;在疫情下,政府聯同銀行推出為期6-12個月的「還息不還本」的計劃,讓業主可以過渡資金周轉的問題。這會視乎業主的額揭成數多少丶還款能力及剩余的期數,如經濟持續疲弱,這對新買家或高成數業主構成比較大的壓力。

  3、 新生家庭

  香港結婚率可以說是跟樓宇需求是掛勾的,結婚意味著產生新的房屋需求。據統計,香港結婚率由2012年60,459宗,下降至2018年49,300宗及2019年44,500宗;預計2020年因為經濟環境及社會氣氛影響,結婚宗數會繼續下跌。隨著疫情影響旅游業及減少工干,不少酒店及服務式住宅都相繼推出月租救亡措施,而賣家亦不急于降價求售,部份亦未過3年仍受「辣招」所控,唯有減租,對租務市場構成下行壓力。

  4、新移民數目

  香港每天都有最少150個人因家庭團聚為由申請到港居留,再加上內地專才輸入計劃及內地大學生在港深造等人數,都會加重香港住屋需求。近十年來,國內富豪都鍾情于投資香港豪宅,估計持有量不少于4成。新移民的加入,再加上新生家庭;雖然香港出生率降低,加上投資意欲減少,都依然對樓房構成剛性需求。

  5、 香港公私營房屋供應量

  按《香港長遠房屋策略》,香港2018年的公私營房屋比例由6 (公):4 (私),改為2019年的7 (公):3 (私),而總房屋供應目標由460,000個單位改為450,000個單位,這代表私樓供應量亦大幅減低因疫情關系,香港很多工程都因為建筑物料延誤而再令2020年度房屋供應量減少。

  6、私樓業主按揭情況

  香港私樓按揭情況,自2016年起,已沒有按揭供款的私樓占大概六成以上,意味著這部業主都不會因社會經濟狀況或收入減少而減價賣資產;而且在2003年及2008年的「歷史教訓」,他們傾向在逆市時轉賣為租,待市場回到預期價位才出售,令私樓二手市場價格高企的原因。

  7、低利率

  香港多年來維持低息率,按揭貸款長期居于2.2%左右,通過借貨投資樓房比其他的回報更優勢。2018-2019年,香港在美國加息周期中亦沒有跟美國加息步伐同步。疫情期間,美國減息開始,香港亦跟隨減式。在息率仍然處于低位情況下,香港供樓的成本亦相對降低。

  8、 量化寬松政策 (印鈔)

  因受疫情及全球經濟大環境影響,各國都推出大型及「無限量」的量化寬松政策,刺激經濟。量化寬松政策令資產價值上調,而各國通過這政策來救市,亦令香港樓價在經濟衰退下仍能「一枝獨秀」。

  9、供款相對入息比率

  縱使在低利息情況下,樓價不斷攀升,新業主為償還按揭貸款成了很大的負擔。2019年第四季人均收人為19,000,跟過往幾年差不多,但樓價卻有一倍以上的增幅。經濟環境轉差,裁員減薪的影響下,仍在供款的四成業主將會是首當其沖。

  10、香港本地生產總值 (GDP)

  支撐香港GDP的三頭馬車 - 出口丶本地消費及投資,都因為疫情關系,在2020年香港首季的本地生產總值 (GDP)按年實質跌8.9%,乃自1974年以來錄得最大跌幅,亦是連績第三季錄得下跌。不少分析指香港的樓價尚未反映疫癥帶來的沖擊,大概三至六個月才能反映出來。且看第二及第三季度GDP會否繼續下跌,亦是對香港樓價最大的挑戰。

  結論

  以上盤點了香港房屋價格因素,在沒有利淡的情況下,一般估計都會繼續上升;然而,疫情發生對香港經濟帶來多大沖擊,要看疫情的持久度及對全球經濟影響有多深遠。香港樓價歷經不少風浪,買賣雙方都累積了不少經驗。大部份分析師都預測樓價會有些微回落,但像2003或2008年大幅下跌的可能性不大。

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